Introduktion til deljordstykker

I forbindelse med indberetning og registrering af planer i Plandata.dk foretages der en nedbrydning af, hvilke planbestemmelser der gælder på såkaldt “deljordstykkeniveau”. Sammen med oplysninger fra Matrikelregistret og Bygnings- og boligregistret (BBR) anvendes de nedbrudte planbestemmelser i forbindelse med Skatteministeriets ejendomsvurdering, Figur 1.

 Figur 1. Illustration af Plandata.dk. Efter kundgørelsen af planer ved indberetning i Plandata.dk sker der en nedbrydning af bestemmelser til deljordstykkeniveau, hvorefter nogle deljordstykker vil udtages til manuel kontrol i kommunen. Herefter leverer Plan- og landdistriktsstyrelsen data til ejendomsvurderingen.

Et deljordstykke betragtes som det mindste geografisk afgrænsede areal, hvor det samlede plangrundlag er ens. Hvis et jordstykke indeholder forskellige bestemmelser på forskellige dele af jordstykket, opdeles det i deljordstykker. Det sker, når jordstykket gennemskæres af digitaliserede grænser for:

• Kommuneplanrammer
• Kommuneplantillæg
• Lokalplaner
• Lokalplandelområder
• Zonekortet

Hvis et jordstykke ikke gennemskæres af en eller flere af ovennævnte grænser, vil det bestå af ét deljordstykke, som udgør 100 % af jordstykkets areal.

I Figur 2 viser et eksempel på, hvordan en lokalplan, der dækker over fem jordstykker, består af 12 deljordstykker. Deljordstykkerne er vist med grøn.

Figur 2. Eksempel på, hvordan skæringerne mellem fem jordstykker, to lokalplaner, to lokalplandelområder og en kommuneplanramme i alt skaber 12 deljordstykker inden for en lokalplan. 

For at begrænse antallet af deljordstykker, der dannes af forskelligheder i de digitaliserede afgrænsninger, er der indført bagatelgrænser til at sammenflette de mindste deljordstykker. Figur 3 er et udsnit fra Figur 2, og viser et eksempel på en del af et jordstykke, der falder for bagatelgrænsen og derfor ikke er blevet til et deljordstykke inden for den viste lokalplan.

Figur 3. Eksempel på bagatelgrænsen.

Plangrundlaget for et deljordstykke udgøres af de på deljordstykket gældende:

• Kommuneplaner
• Kommuneplantillæg
• Kommuneplanrammer
• Lokalplaner
• Lokalplandelområder
• Byggefelter
• Landzonetilladelser
• Zonekortet

Bemærk, at de geografiske grænser for kommuneplaner, byggefelter og landzonetilladelser, som det fremgår af Afsnit 2, ikke er med til at skabe deljordstykker, men de indgår i det samlede plangrundlag, såfremt de er tilstede på deljordstykket. Se Afsnit 6 for en gennemgang af byggefelters relation til deljordstykker.

I nedbrydningen af planbestemmelser til deljordstykkeniveau hentes der bestemmelser fra det samlede plangrundlag på deljordstykket (Afsnit 3). Fra plangrundlaget hentes bestemmelser om anvendelse, omfang, udstykning og zonestatus.

Bestemmelser der bliver nedbrudt til deljordstykkeniveau

Anvendelse

• Generelle og specifikke anvendelseskategorier

Omfang

• Maks. bebyggelsesprocent (1)
• Etageareal (1)
• Bebyggelsens rumfang
• Maks. antal etager
• Maks. bygningshøjde
• Maks. bebygget areal angivet i procent
• Maks. bebygget areal angivet i kvadratmeter
• Antal boligenheder
• Fuldt bebygget

(1) Bliver anvendt i beregning af etage areal og restrummelighed  

Udstykning

• Må ikke udstykkes (Udstykningsforbud)
• Min. udstykningsstørrelse
• Maks. udstykningsstørrelse
• Maks. antal udstykninger

  Zonestatus

•   Zonestatus – hentes fra zonekortet.

Hvis en omfangs- eller udstykningsbestemmelse ikke er knyttet til en specifik anvendelseskategori, tolkes det i nedbrydningen som, at bestemmelsen knytter sig til alle specifikke anvendelseskategorier fra samme plan, der ikke har en anden omfangs- eller udstykningsbestemmelse tilknyttet.

4.1. Planhierarki

Nedbrydningen følger et planhierarki, hvor bestemmelser fra det nyeste, mest specifikke planniveau i det samlede plangrundlag på et deljordstykke prioriteres, Figur 4. Dette skyldes, at et deljordstykke ikke kan indeholde forskellige oplysninger for den samme bestemmelsestype. Eksempelvis kan et deljordstykke ligge inden for en lokalplan og en kommuneplanramme, som begge regulerer bebyggelsesprocent for den samme specifikke anvendelseskategori. I dette tilfælde vil deljordstykket kun få nedbrudt bebyggelsesprocenten fra lokalplanen, fordi lokalplanen i henhold til planhierarkiet er mere specifik end kommuneplanrammen.

Figur 4. Planhierarkiet illustreret som et flow. Der hentes bestemmelser fra alle niveauer i et deljordstykkes samlede plangrundlag. Hvis plangrundlaget indeholder den samme bestemmelse flere gange, nedbrydes kun bestemmelsen fra det nyeste, mest specifikke planniveau - dvs. så langt til højre og ned i figuren som muligt. 

4.2. Eksempler på nedbrydningen 

I det følgende beskrives tre eksempler på nedbrydningen af bestemmelser til deljordstykkeniveau.

4.2.1. Eksempel 1

Figur 5 viser et eksempel, hvor plangrundlaget på et deljordstykke består af en lokalplan og en kommuneplanramme. Den nyeste, mest specifikke plan er Lokalplan 1, som indeholder anvendelses- og omfangsbestemmelser, og de nedbrydes derfor til deljordstykket. Lokalplanen indeholder til gengæld ikke udstykningsbestemmelser, men det gør kommuneplanrammen, og da bestemmelserne betragtes som knyttet til anvendelser, der også gælder ifølge lokalplanen, nedbrydes bestemmelserne om udstykning til deljordstykket.

 Figur 5. Eksempel 1 på nedbrydningen af bestemmelser til deljordstykkeniveau. 

4.2.2. Eksempel 2

I Figur 6 udgøres plangrundlaget på et deljordstykke af en kommuneplanramme og en lokalplan med et delområde. Delområde 1 i Lokalplan 1 er det nyeste, mest specifikke planniveau, og anvendelsesbestemmelserne hentes derfor herfra. Delområde 1 indeholder desuden en bestemmelse om udstykning, som ligeledes nedbrydes til deljordstykket. Delområde 1 har ikke omfangsbestemmelser, men lokalplan 1 indeholder en omfangsbestemmelse for anvendelsen ”1120 – Tæt-lav boligbebyggelse”, som gælder på deljordstykket, og derfor nedbrydes denne omfangsbestemmelse. Omfangs- og udstykningsbestemmelserne angivet i kommuneplanrammen nedbrydes ikke til deljordstykket, fordi de nedbrudte anvendelsesbestemmelser (fra Delområde 1) allerede har tilknyttede omfangs- og udstykningsbestemmelser nedbrudt fra henholdsvis lokalplanen og fra delområdet.

Figur 6. Eksempel 2 på nedbrydningen af bestemmelser til deljordstykkeniveau.

4.2.3. Eksempel 3

I Figur 7 består plangrundlaget på et deljordstykke af en kommuneplanramme og to lokalplaner. Bestemmelserne søges først i den nyeste, mest specifikke plan, som her er Lokalplan 2. Lokalplan 2 regulerer anvendelse på deljordstykket, men hverken omfang eller udstykning, og derfor nedbrydes kun anvendelsesbestemmelsen ”1110 – Åben-lav boligbebyggelse”. Næste led i planhierarkiet er Lokalplan 1, men da denne lokalplan ikke indeholder omfangs- eller udstykningsbestemmelser for anvendelsen ”1110 – Åben-lav boligbebyggelse”, nedbrydes ingen bestemmelser herfra. I kommuneplanrammen er der derimod både omfangs- og udstykningsbestemmelser, som i nedbrydningen relateres til ”1110 – Åben-lav boligbebyggelse”, og disse nedbrydes derfor til deljordstykket.

 Figur 7. Eksempel på nedbrydningen af bestemmelser til deljordstykkeniveau.

I Plandata.dk er det muligt at se et deljordstykkes nedbrudte oplysninger, Figur 8. I det følgende vil de markerede felter blive gennemgået.

Figur 8. I visningen af et deljordstykke ses en samlet oversigt over "registrerede oplysninger om deljordstykke".

5.1. Deljordstykkets status

Et deljordstykkes status kan enten være ”Godkendt”, ”Udtaget til manuel kontrol” eller ”Systemet arbejder”. Status er ”Systemet arbejder”, når et deljordstykke er under beregning som følge af nylige ændringer. Hvis et deljordstykke er godkendt, vil det under status fremgå, hvem det er godkendt af, og hvornår det blev godkendt. Deljordstykker auto-godkendes, hvis de ikke indeholder en årsag til manuel kontrol i kommunen. Auto-godkendte deljordstykker fremstår som godkendt af Plandata.dk.

5.2. Årsag til manuel kontrol i kommunen

Et deljordstykke udtages til kommunens manuelle kontrol, hvis én eller flere af følgende årsager er tilstede i det samlede plangrundlag, der gælder på deljordstykket:

• Det er i plangrundlaget angivet, at ”særlige forhold” har betydning for nedbrydningen.
• Der er overlap imellem plangeometrier med samme plantype og ikrafttrædelsesdato.
• Der mangler enhed på en omfangsbestemmelse.
• Der har været forhold hvor det var umuligt at nedbryde værdier pga. modstridende byggefelter.
• Der er fejlberegninger på deljordstykket.

I de følgende punkter uddybes årsagerne til kommunens manuelle kontrol.

5.2.1. Særlige forhold 

Deljordstykker kan blive udtaget til manuel kontrol i kommunen med årsagen ”Der er særlige forhold i plangrundlaget”. Dette forekommer, hvis det i indberetningen af en plan, som er relateret til deljordstykket, er markeret, at den indeholder ”særlige forhold”, som kræver, at underliggende deljordstykker udtages til kommunens manuelle kontrol.

Når et deljordstykke udtages til manuel kontrol i kommunen, er det muligt at korrigere dets oplysninger om anvendelse, omfang og udstykning, inden man godkender det. ”Særlige forhold” kan derfor bruges til eksempelvis at gøre opmærksom på, at en registreret bestemmelse på en lokalplan ikke er gældende for hele lokalplanen; det kan være, at bebyggelsesprocenten på et jordstykke afviger fra det øvrige planområde, og hvis det markeres som ”særlige forhold”, der kræver manuel kontrol, bliver det muligt at korrigere oplysningen på de deljordstykker, hvor det er relevant. Øvrige deljordstykker under planen vil i så fald også blive udtaget til manuel kontrol, men kan godkendes uden korrigering – såfremt der ikke er yderligere forhold, der nødvendiggør korrigering.

Hvis oplysninger i ”Særlige forhold” ikke skal give anledning til, at deljordstykker skal korrigeres, er der ingen grund til at markere, at deljordstykker skal udtages til kontrol på grund af de særlige forhold. Såfremt det er markeret for en plan, at ”særlige forhold” skal betyde manuel kontrol af deljordstykker, men dette efterfølgende opdages ikke at være retvisende, kan man fejlrette registreringen om den pågældende plan ved enten slette de særlige forhold eller markere, at de ikke har betydning for nedbrydningen til deljordstykker.

Se Bilag 1 for et eksempel på, hvordan deljordstykker, der er udtaget til manuel kontrol i kommunen med årsagen ”Der er særlige forhold i plangrundlaget” kan håndteres.

5.2.2. Konflikter mellem overlappende geometrier 

Nedbrydningen af bestemmelser til deljordstykker tager den nyeste og mest specifikke plan. Dette betyder, at hvis to eller flere planer på samme planniveau og med den samme ikrafttrædelsesdato overlapper hinanden, kan nedbrydningen ikke gennemføres, og berørte deljordstykker udtages til manuel kontrol i kommunen. Dette kan eksempelvis ske, hvis to lokalplandelområder inden for samme lokalplan overlapper hinanden. Et andet eksempel er, hvis et byggefelt krydser mere end ét delområde.

5.2.3. Der mangler enhed på en omfangsbestemmelse i plangrundlaget

Hvis en plan angiver en omfangsbestemmelse uden at specificere, hvilken enhed den gælder for (eksempelvis ”Området som helhed” eller ”Det enkelte jordstykke”), kan omfangsbestemmelsens betydning ikke vurderes, og berørte deljordstykker udtages til kommunens manuelle kontrol.

5.2.4. Der har været forhold hvor det var umuligt at nedbryde værdier pga. modstridende byggefelter.

Nedbrydningen af bestemmelser til deljordstykker tager udgangspunkt i den nyeste og mest specifikke plan. Det betyder, at hvis to eller flere byggefelter på samme planniveau indeholder modstridende bestemmelser, kan nedbrydningen ikke gennemføres automatisk. I sådanne tilfælde udtages de berørte deljordstykker til manuel kontrol i kommunen.

Dette kan eksempelvis ske, hvis en lokalplan angiver et bebyggelsesomfang hvor fordelingen af bebyggelses areal skal beregnes, hvis samme lokalplan indeholder to byggefelter som angiver at der hhv. at der ikke må bygges uden for byggefelterne og at der godt må bygges uden for byggefelterne. Eftersom plandata laver forskellige beregninger i hvert af disse tilfælde kan bestemmelserne ikke nedbrydes korrekt, da de er modstridende.

5.2.5. Fejlberegninger på deljordstykkeniveau

Fejlberegninger kan forekomme, når plangeometrier er for komplekse til, at beregningen af et jordstykkes deljordstykker kan gennemføres. Dette kan forekomme, når plangrænser krydser hinanden et stort antal gange.

5.2.6. Håndtering af deljordstykker udtaget til manuel kontrol i kommunen

Deljordstykker, der er udtaget til manuel kontrol i kommunen, kan håndteres ad tre veje:

• Ved at korrigere og godkende de registrerede oplysninger på deljordstykkeniveau.
• Ved at godkende på deljordstykkeniveau uden at korrigere.
• Ved at fejlrette i de registrerede oplysninger på planniveau.

Det skal derfor vurderes om årsagen til manuel kontrol i kommunen er opstået som følge af en fejl i registreringen i plangrundlaget, eller om årsagen er tiltænkt og der kan foretages en korrigering.

Er årsagen til manuel kontrol eksempelvis konflikter mellem overlappende geometrier (geometrier med samme plantype og ikrafttrædelsesdato), skal det vurderes, om overlappet er tilsigtet eller utilsigtet. Hvis overlappet er tilsigtet, skal deljordstykkernes registrerede oplysninger godkendes eller korrigeres. Er årsagen utilsigtet, skal overlappet fejlrettes på planniveau. Rettes der på planniveau, vil deljordstykket herefter ikke længere fremgå som ikke-godkendt, da årsagen til manuel kontrol derved er fjernet.

Det bemærkes, at hverken korrektion eller godkendelse af oplysninger på deljordstykkeniveau fjerner årsagen til manuel kontrol i kommunen. Derfor vil en gennedbrydning af både korrigerede og godkendte deljordstykker på ny resultere i, at deljordstykker udtages til kontrol. Deljordstykker genberegnes, når der sker ændringer i plangrundlag, matrikelskel eller i BBR oplysninger for området.

Bemærk, at det er muligt at korrigere eller godkende flere udvalgte eller alle deljordstykker på én gang. Se mere i vejledningen til håndtering af deljordstykker i Plandata.dk for en guide til, hvordan man korrigerer og godkender deljordstykker, samt hvordan man fejlretter.

5.3. Terminer

Terminen angiver, hvilken periode vurderingsmyndigheden anvender deljordstykkets oplysninger for.

Den første termin er d. 1. januar 2019. Alle deljordstykker der var gældende for den 1. januar 2019 får tildelt den givne termin. Terminer kan bliver lavet på forskellige datoer men laves typisk ved årsskiftet d. 1 januar. . Deljordstykker kan være gældende på nogle terminer men ikke andre, når planer aflyses eller vedtages.  

Hvis kommunen vælger bagudrettet at fejlrette, ændre eller aflyse plangrundlag, kan det forekomme, at deljordstykker for en tidligere termin udtages til manuel kontrol i kommunen.

5.4. Beregnet etageareal 

Med udgangspunkt i de nedbrudte omfangsbestemmelser på et deljordstykke, oplysninger om eksisterende bebyggelse fra BBR samt deljordstykkets størrelse, fastlægges et ”beregnet etageareal”. Det beregnede etageareal er en vejledende indikation af, hvor meget der må bebygges inden for deljordstykket baseret på bestemmelser om etageareal og bebyggelsesprocent i plangrundlaget.

5.5. Andet 

Hvis en plan i plangrundlaget er registreret som ”kompleks”, vil det fremgå under ”Andet”. 

Byggefelter er ikke med til at afgrænse deljordstykker. I stedet relateres byggefelter til alle deljordstykker, som de overlapper med. Byggefelter indgår dermed i plangrundlaget for deljordstykker. Anvendelser og bestemmelser fra byggefelter nedbrydes ellers på samme måde som delområder, men anvendelser og bestemmelser fra byggefelterne ses som mere specifikke end delområdet. Det betyder at anvendelser angivet på byggefeltsniveau træder i stedet for anvendelser angivet på delområde, hvis der ikke er tale om særlige anvendelser (se nedenfor).

Hvis der er angivet bestemmelser på byggefelter og der ikke er angivet specifikke anvendelser vil disse bestemmelser blive relateret til de specifikke anvendelser der er angivet på andre planer som er en del af deljordstykkets plangrundlag.

Bestemmelser for etageareal på byggefelter indgår i etagearealsberegningen med mindre byggefeltet er markeret som vejledende. Etageareal fordeles til de deljordstykker som byggefeltet overlapper med baseret på hvor stor en del at byggefeltet der overlapper med deljordstykket.

Selvom byggefelter opfører sig meget som delområder er der dog nogle begreber det er vigtigt at kende når der nedbrydes byggefelter til deljordstykker.

Der må ikke bygges uden for byggefeltet/byggefelterne: Angiver at al bebyggelse i planområdet skal placeres inden for byggefelterne. Dette fortolkes således at hvis der f.eks. er angivet et etageareal på delområdet eller lokalplanniveau, skal dette bygges på de deljordstykker som er berørt af et byggefelt. Bestemmelserne bliver stadig nedbrudt til de deljordstykker som ikke har et byggefelt men det beregnede etageareal bliver sat til 0 fordi al bebyggelse bygges på de deljordstykker med byggefelter. I tilfælde hvor det er markeret at der godt kan bygges uden for byggefelterne vil det beregnede etageareal på deljordstykker ikke automatisk blive sat til 0. byggefelterne vil stadig få tildelt et beregnet etageareal først hvis der er angivet et etageareal på dem. Men det resterende etageareal fra delområde eller lokalplan vil enten fordeles til deljordstykker med byggefelter uden etageareal eller til alle deljordstykker planen alt efter om feltet afkrydses eller ej.

Byggefeltets etageareal tillægger/tillægger ikke til planens etageareal: Angiver om etagearealer på byggefeltet er inkluderet i etagearealer på delområdet. I beregningerne bruges dette til at afgøre om når der er sagt at der må bygges 500 m2 på delområdet og 100 m2 indenfor et byggefelt betyder det så at der må bygges 500 i alt hvoraf 100 skal være indenfor byggefeltet, eller må der bygges 100 ud over de 500 i delområdet. Dette bruges i beregningen af hvordan etageareal skal fordeles indenfor planen, da byggefeltets etageareal, i tilfælde hvor det ikke tillægger til det samlede areal, trækkes delområdet eller lokalplanens areal.

Byggefelter med særlige anvendelser: Hvis et byggefelt har en anvendelse som ikke findes på Delområdet eller lokalplanen betragtes det som en særlig anvendelse i nedbrydningen til deljordstykker. Normalt når der nedbrydes anvendelser, nedbrydes anvendelser som findes på delområder ikke, hvis der findes anvendelser på byggefeltet. Det vil sige hvis der indenfor delområdet er markere de specifikke anvendelser 1100 og 3100 og byggefeltet på deljordstykket kun er markeret med 3100 nedbrydes der kun 3100 til deljordstykket.

Dette gælder dog ikke hvis den specifikke anvendelse ikke findes på delområdet (eller lokalplanen). Hvis byggefeltets anvendelser kun findes på byggefeltet og ikke på det overliggende delområde/lokalplan betragtes denne anvendelse som særlig. Det betragtes dog ikke som en særlig anvendelse hvis anvendelsen på byggefeltet er en relateret anvendelse til en anvendelse på delområdet. F.eks. hvis anvendelsen på delområdet er 1100 – boligområde og byggefeltets anvendelse er 1130 – etageboligbebyggelse vil dette ikke blive betragtet som en særlig anvendelse. Det markeres altid på byggefeltets anvendelser på plandatas indberetningsside hvis anvendelsen er særlig. Det er tanken at en særlig anvendelse markerer et sted som ikke specificerer noget fra delområdet/lokalplanen, men markerer noget ud over det der sker i delområdet. F.eks. en transformerstation i et boligområde.

Hvis byggefeltet har andre specifikke anvendelser som ikke er særlige eller hvis der andre byggefelter med specifikke anvendelser som ikke er særlige, vil det stadig kun være de specifikke anvendelser for byggefeltet der nedbrydes. Men når byggefeltet kun har en særlig anvendelse nedbrydes anvendelser fra delområdet eller lokalplanen også til deljordstykket.  

Byggefelter som er markeret som vejledende: bestemmelser angivet på vejledende byggefelter nedbrydes ikke til deljordstykkeniveau, men de relateres dog til deljordstykker og vil fremgå under ”Plangrundlag” på et deljordstykkes detaljeside. Det vil sige, at der refereres til det vejledende byggefelt fra deljordstykket, men at byggefeltets bestemmelser ikke indgår i beregninger for deljordstykket.

Vejledende byggefelter kan anvendes i tilfælde, hvor placeringen af et byggefelt i en lokalplan ikke betragtes som bindende, eller hvis byggefeltet ikke er tilknyttet omfangsbestemmelser, som fastlægger et maks. etageareal eller en maks. bebyggelsesprocent for området.

Figur 9 viser et scenarie med to byggefelter (BF 1 -2) hvor det ene byggefelt (BF 2) har et etageareal på 100 m2. Lokalplanen (LP) omfatter 4 deljordstykker (DJ 1-4) og der findes en bestemmelse om 200 m2 etageareal for området som helhed. Nedenfor vises det hvordan etagearealet fordeles hvis byggefelterne er markeret med ”der må ikke bygges uden for byggefelterne” eller ej samt hvis der er tale om vejledende byggefelter.